L'agent d'affaires, partenaire reconnus des milieux immobiliers

L'agent d'affaires ou l’agent juridique breveté au sens des dispositions du nouveau Code de procédure civile suisse est un des partenaires reconnus des milieux immobiliers, notamment des propriétaires, des gérances et des courtiers.

De par sa formation, il traite tout ce qui a trait à la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite et, notamment, au recouvrement de créances de loyer; dans cette matière, l'agent d'affaires breveté peut agir sur tout le territoire suisse quel que soit le montant litigieux.

Il sied, par ailleurs, de rappeler qu'aucun office des poursuites ou de faillites ne peut donner suite à une réquisition qui n'émane pas de la partie elle-même ou de son représentant légal, d’un avocat ou d’un agent d'affaires breveté.

L'agent d'affaires breveté agit, d'autre part, comme mandataire professionnel dans tous les litiges qui peuvent toucher le propriétaire immobilier.

Ses connaissances en matière de droit des obligations, - notamment contrat de bail, contrat d'entreprise, contrat de mandat, contrat de travail, etc.-, lui permettent d'aider son client à appréhender et à surmonter les difficultés qui peuvent surgir dans ces domaines particuliers.

Dans le cadre de sa pratique quotidienne des tribunaux, l'agent d'affaires breveté mène des procédures conservatoires urgentes pour la défense des intérêts des propriétaires, notamment pour - après vaines mises en demeure- mettre en œuvre un constat d'urgence, une procédure d'expertise hors procès, une procédure d'expulsion par voie d'exécution forcée pour non-paiement de loyer ou des mesures préprovisionnelles ou provisionnelles afin d'obtenir, par exemple, le déguerpissement d'un locataire indélicat.

En matière de propriété par étages, l'agent d'affaires breveté peut, afin de garantir le droit de la PPE aux contributions des trois dernières années, requérir une prise d'inventaire et/ou requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur la part de chaque copropriétaire.

Son expérience des actes de poursuite lui permet également de prendre toutes mesures utiles afin de diminuer les pertes de loyer en requérant des prises d'inventaire pour faire valoir le droit de rétention légal des propriétaires de locaux commerciaux ou en déposant des procédures de séquestre contre des locataires en fuite ou scellant leurs biens.

La cessation de paiement de raisons individuelles et/ou de sociétés locataires de surfaces commerciales peut également être combattue par le dépôt de procédures de faillite sans poursuite préalable.

Il est rappelé que l'assainissement financier des entreprises par la voie d'un règlement amiable ou judiciaire des dettes, d'un concordat extrajudiciaire ou judiciaire ou, en ultime ressort, le dépôt de bilan d'une société et sa mise en faillite relèvent également de la compétence d'un agent d'affaires breveté.

Dès le 1^er janvier 2011, l’agent d’affaires ou l’agent juridique breveté est enfin reconnu sur le plan fédéral comme mandataire professionnel habilité à représenter les parties en justice.

Dans le canton de Vaud, l'agent d'affaires breveté partage avec les avocats la représentation des parties dans toutes les causes patrimoniales attribuées au juge de paix, au Président du Tribunal d’arrondissement et au Tribunal de prud’hommes, lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas Fr. 30’000.-.

Ses compétences sont en revanche illimitées dans d’autres domaines, notamment en matière de poursuite et faillite, mainlevée, séquestre, expertise, constat judiciaire, procédures devant les commissions préfectorales de conciliation en matière de baux à loyer, du Tribunal des baux et du Tribunal administratif.

Autant de juridictions devant lesquelles le propriétaire pourrait avoir à se présenter!

L'agent d'affaires breveté est également consulté dans le cadre:

- d'action en garantie des défauts dans la vente immobilière;

- de problèmes de construction, soit de litiges avec les maîtres d'état et/ou les architectes;

- d'inscription d'hypothèques légales des artisans et entrepreneurs ;

- d'inscription d'hypothèques légales en garantie de la rente du droit de superficie;

- d'inscription d'hypothèques légales du vendeur et des cohéritiers ;

- de conflit de voisinage et de problèmes relatifs au code rural et foncier;

- de litiges survenus dans le cadre d'une PPE;

- de difficultés avec un concierge salarié;

- de contentieux avec les locataires (à propos de l'état des locaux ou de leurs usages, de retard dans le paiement de loyer, de contestation de hausse, etc.)

Cette liste n'est, bien entendu, pas exhaustive, mais il faut relever que les compétences de ce mandataire professionnel ont été valorisées de manière importante, puisqu’il pourra être consulté dans toutes les causes patrimoniales soumises obligatoirement à la conciliation préalable et dans nombre de procédures conservatoires urgentes, quel que soit le montant litigieux !

Il convient de préciser que l'agent d'affaires breveté est lié par le secret professionnel dont seul le client peut le relever; ce n'est par ailleurs qu'après avoir fourni des garanties morales et financières que le Tribunal cantonal lui délivre son autorisation de pratiquer; l'Autorité de surveillance est la Chambre des agents d'affaires brevetés présidée par un juge cantonal.

Enfin, les agents d'affaires brevetés sont regroupés au sein d'une association professionnelle (adresse correspondance: case postale 5194, 1002 Lausanne) dont le site www.aab-vd.ch vous renseignera plus précisément sur leurs autres compétences.